Hypotéka
Přihlásit se
Hypotéka (7/17) · 14:18

Úrokové sazby hypoték Přehled hlavních typů hypoték a úrokových sazeb

Vypravěč: Když si většina lidí kupuje dům, potřebují si na část ceny domu půjčit peníze. Řekněme, že tady máme dům a prodejní cena je 200 000 dolarů. Chci si tento dům koupit a mám našetřeno 40 000 dolarů. Našetřil jsem 40 000 dolarů, tohle jsou moje úspory. Tyto peníze využiji jako zálohu, ale stále si potřebuji půjčit zbytek peněz, abych se dostal až na 200 000 dolarů. Abych dorovnal částku, vezmu si půjčku 160 000 dolarů. Typ půjčky, kterou lidé dostanou, nebo kterou obvykle dostanou ke koupi domu, se nazývá hypotéka. Hypotéka. Hypotéka je opravdu jen půjčka, kde pokud ji nesplatíte, osoba, která vám peníze půjčila, dostane váš dům. Když se na to podíváme jiným způsobem, je to půjčka, která je zajištěná domem, dokud není úvěr splacen. Když úvěr splatíte, dům si dále ponecháte, ale pokud se stane cokoliv a vy ji nesplatíte, může banka přijít a dům vám vzít, a tomu se říká zabavení pro nezaplacený hypoteční dluh. Na co se chci v tomto videu zaměřit, jsou typy hypotečních úvěrů, se kterými se běžně setkáte. A chci vám dát alespoň úvod vysvětlení, jak rozumět tomu, co který typ úvěru znamená. Ve všech těchto scénářích předpokládejme, že jsem na trhu, abych si půjčil 160 000 dolarů na tento dům, který si chci koupit. Pokud se podíváte na jakoukoli webovou stránku o financích, nebo jakýkoli hlavní vyhledávací portál, ukážou vám úrokové sazby hypoték. Uvidíte něco podobného, jak mám tady. Udělal jsem ta čísla velmi jednoduchá. Běžně budete mít nějaká desetinná čísla; 5,25%, 4,18%. Trochu jsem ta čísla zjednodušil, aby to bylo jednodušší. Toto jsou základní typy hypotečních úvěrů, s jakými se setkáte, ale pokud kontaktujete hypotečního makléře, budou mít více, daleko více typů, více exotických typů. Avšak tyhle jsou nejběžnější a jsou náplní tohoto videa. Doufejme, že vám dají představu o tom, jaké jsou další druhy hypoték. 30ti letá fixovaná hypotéka znamená, že vaše platba a vaše úroková sazba bude stálá po celých 30 let, a v průběhu těchto 30 let splatíte svůj dluh. V této situaci, tohle je 30... Napíšu to sem, zamyslíme se nad 30 letou fixací. 30 let fixovaná hypotéka. Co se stane je, že budete mít stálou hypoteční platbu každý měsíc. A nakreslím malý histogram, abych vám ukázal výši vaší splátky. Za chviličku uvidíte, proč to dělám. Jen tu nakreslím malý graf. Každý z těchto sloupců představuje vaši měsíční splátku pro daný měsíc. A jen si sem vymyslím číslo, dejme tomu 2 000 dolarů. Ve skutečnosti jsem nevypočítal, jaká je přesná měsíční splátka 30ti leté fixace s úrokem 5% naší hypotéky na 160 000 dolarů. Ale řekněme pro zjednodušení, že to jsou 2 000 dolarů za měsíc. Výška tady, udělám to takhle. Tohle jsou 2 000 dolarů za měsíc. 2 000 dolarů. Tohle je měsíc 1, potom zaplatíte 2 000 dolarů v měsíci 2. A tak dál a tak dál po celou dobu. Když vynásobíte 30 let 12ti měsíci, dostanete se až k měsíci 360 a to bude vaše poslední splátka. Měsíc 360 je poslední splátka v roce 30 a vy byste splatili svůj úvěr. Zajímavá věc je hned v prvním měsíci, protože jste si od banky půjčili tolik peněz, půjčili jste si 160 000 dolarů, úrok, který z toho musíte zaplatit, bude docela vysoký. Většina z prvních splátek bude úrok. Vyznačím úrok fialovou barvou. V této první splátce. Ale, tohle není fialová. Tohle je fialová. V této první splátce to bude především úrok. Splatíte ve skutečnosit jen malou část úvěru. Právě zde je platba jistiny. Dejme tomu, že po prvním měsíci, jistina z těch 2 000 dolarů je, a jen si vymýšlím čísla, abychom to zjednodušili, řekněme 200 dolarů a úroková část je 1 800 dolarů. Ce skutečnosti neberu v potaz tyto předpoklady. Ve skutečnosti vůbec nemusíte předpokládat úvěr na 160 000 dolarů. Ale hlavní myšlenka tady je, že po prvním měsíci byste splatili 200 dolarů z vaší půjčky. Jesltiže by to byl úvěr 160 000 dolarů, pak po prvním měsíci nemáte 160 000 dolarů mínus 2 000 dolarů, protože 1800 z toho byl úrok. Dlužíte 160 000 dolarů mínus 200 dolarů, takže váš dluh je teď 159 800 dolarů. V dalším měsíci bude váš úrok o něco menší. Bude to ale jen o málo menší a vaše jistina, protože platíte stejnou, fixní splátku 2 000 dolarů každý měsíc, bude o maličko vyšší. Možná to bude v příštím měsíci mírně vyšší částka, nevím, 202 dolarů. A takhle pokračujete dál a matematika funguje. Spočítají splátku tak, aby z té poslední splátky, kterou platíte, byla jen malá část úrok. Platíte velice malý úrok, a většina z této poslední splátky je jistina. Vlastně se to použije na splacení úvěru a po této poslední splátce je úvěr splacený. To se stane během 30ti let. Tohle je období 30 let. Fixace na 15 let je postavena na stejné myšlence, akorát namísto placení úvěru 30 let, ji budete splácet 15 let. V případě 15ti let to nebude 360 měsíců, ale 180 měsíců; a protože je to takhle, vaše splátka pro tu stejnou výši úvěru, bude každý měsíc vyšší, protože splatíte úvěr dříve. Splatíte jej v méně měsících. Namísto 2 000 za měsíc, nejspíš to bude něco jako 2 800 dolarů za měsíc, v případě 15ti let. Splatíte úvěr rychleji. V případě 5/1 ARM, uvidíte, je hodně variant ARM typů, a ve chvilce vám vysvětlím, co to ARM je, ale 5/1 je nejčastější. Ve vteřině vysvětlím, o co jde. ARM znamená Hypotéka s flexibilním úrokem (Adjustable Rate Mortgage). Hypotéka s flexibilním úrokem Jak vidíte, v těchto situacích jsme měli slovo "fixace", a protože byla úroková míra fixovaná, ať už byl zůstatek úvěru jakýkoliv, platili jste stále stejnou fixovanou výšku úrokové sazby i pro příští období. Pro tuto 30ti letou fixaci, jsme použili číslo 5% fixovaného úroku na dalších 30 let; to se nezmění. Na 15ti letou máme fixaci 4%. U ARM se může úroková sazba měnit. Když vám někdo řekne o 5/1ARM, ve skutečnosti mluví o jakémsi hybridovi AR; ale tou hlavní myšlenkou na pozadí hypotéky s flexibilní úrokovou mírou je, že se výše úroku, kterou platíte se zbývajícím zůstatkem úvěru bude měnit. Změní se to na základě jistého indexu. Nejčastějším typem hypotéky s flexibilním úrokem (pozn. plovoucí sazbou v ČR) jsou věci jako tento hybrid ARM; takže tohle je hybrid. Hybrid, je vnímán jako směs dvou věcí, nebo kombinací dvou věcí. Hybrid hypotéky s flebilním úrokem je v tom, že má fixovanou sazbu jen po určitý čas. V tomto případě, je to fixace na 5 let, poté se úroková sazba po skončení fixace buď mění jednou za rok, nebo každý další rok. To je to, co vám říká tohle 5/1. V případě hypotéky s flexibilním úrokem může vaše splátka vypadat nějak takhle, a já jen pro zjednodušení si vymyslím čísla, abych vám dal ochutnat, jak to může vypadat. V případě 5/1, je prvních 5 let fixovaných. Vašich prvních 5 let. První měsíc bude vypadat takto. Druhý měsíc tímto způsobem. Stejně to pokračuje dále k měsíci 60, což je poslední měsíc v obodobí pěti let a bude vypadat takhle. To máme jeden, tady druhý, tohle je šedesát. To je průběh pěti let. Tohle už je po období pěti let. Po uplynutí pěti let, je myšlenka dosti podobná. Budete platit, nějaká část toho bude úrok, a ten zbytek bude použitý k zaplacení úvěru. Každý měsíc budete splácet o trochu více z úvěru a budete muset platit méně z úroku. Trochu to zvětšíme. Budete muset platit o trochu méně z úroku, protože vám zbývá menší část úvěru, ale za pět let, nebo šedesát měsíců, jste stále ještě svůj dluh nesplatili. Možná je úrok zrovna tady, a ve skutečnosti bude pravděpodobně vyšší než tohle. Nechci být až moc přesný, ale možná bude váš úrok právě tady; a to je částka, kterou splácíte úvěr. Pro hybrida hypotéku s flebilním úrokem, po těchto pěti letech, může banka změnit úrokovou sazbu. Úroková sazba bude záležet na nějakém druhu důležité věci, které všichni věnují pozornost. Tou důležitá věc navyšuje v úrocích. V této 5/1 hypotéce, to začíná na sazbě tří procent. Jestliže kvůli této věci, které se teď věnujeme, a budu o tom mluvit ještě více za chvilku, úrokové sazby náhle rostou. Dejme tomu, že se navýší náhodou o hodně, vaše splátka se může navýšit. Vaše splátka se může navýšit, protože tou základní myšlenkou za 5/1 hypotékou je, že ji budete splácet po dobu 30ti let. Běžně, měl bych říct, stanovují termín na 30 let. A pokud chcete vydržet u takového úvěru, nikdy byste si neměli půjčovat další peníze, abyste splatili stávající půjčku, čemuž se říká refinancování, pokud se budete držet takového úvěru, budete mít 30 let na splacení, ale po těch pěti letech se výše úroku, který platíte, může klidně změnit, takže vaše splátka se můževe skutečnosti změnit. Pokud ta úroková míra vzroste, náhle je možné, že budete muset platit daleko větší úrok, náhodou v měsíci 61, nebo v šestém roce. Já to tady ukážu, můžu to vymalovat modrou. Pro rok šest, od doby co máme 5/1 hypotéku, nemůžou změnit úrokovou sazbu, dokud nepřejdeme do roku sedm, takže budete platit tuto konstatní částku do roku sedm. Poté ji mohou banky zase změnit. Obvykle jsou zde nějaká opatření, jak moc mohou tuto sazbu každý rok změnit, nebo jak mohou změnit sazbu celkově; avšak je to trochu rizikovější, protože vy ve skutečnosti nevíte, jaká může být vaše splátka v roce šest, nebo v roce sedm, zvláště když úroková sazba vzroste o hodně. Td se můžete ptát, co určuje, jaká bude nová úroková sazba po těch pěti letech. Banky obyčejně vezmou nějaký ukazatel. Ty nejčastější jsou, především ve Spojených Státech, státní dluhopisy; takže se podívají na sazbu za 10 let, kterou vláda musí zaplatit, když si půjčí peníze, a banky si k tomu přidají nějakou přidanou hodnotu navíc. Jestliže jsou dluhopisy za 10 let na 2%, banky si mohou přidat do vaší smlouvy, že po uplynutí počátečních pěti let, zaplatíte navíc dluhopisovou sazbu za posledních 10 let, možná zaplatíte tohle plus 1%. Začnete platit na 3%, to je fixované, dokkonce i když dluhopisy dělají různé blázniviny, dokonce, i když vzrostou na 5%, stále budete prvních pět let platit 3%, ale potom, v šestém roce, řekněme, napíšu to tady, řekněme že v roce šest, sazba dluhopisového fondu teď vyskočila až na 4%, potom podle smlouvy, podle toho, co máte v dokumentech, budete muset platit 4% plus další k tomu. Nyní se vaše hypotéka přenastaví na 5% sazbu, a máte vyšší úrok. Ačkoliv, můžete mít štěstí. Možná se sazba státních dluhopisů sníží, možná klesne na 1%, potom sazba vaší hypotéky může být 1% plus 1%, takže může ve skutečnosti klesnout na 2%. Ale ta hlavní myšlenka je, že je to rizikovější, protože vy zkrátka nevíte, jak předpovědět, která splátka to bude. Častokrát, pokud se podíváte na nabídku úrokových sazeb, uvidíte, že fixace na 30 let je vyšší než na 15 let, která je zase vyšší než u té flexibilní sazby. To je kvůli té bance, je tu pár rozdílných druhů risku, ale banka nejméně riskuje při té flexibilní sazbě hypotéky, a nejvíce riskuje při fixaci na 30 let. Největším riskem je tady fakt, že úvěr nesplatíte; ale to je důvod, proč banky rádi vidí zástavu, protože oni mohou získat zpátky dům a doufají, že dům neztratí větší hodnotu než je jeho zástava. Avšak víc než to je tu risk úrokové sazby. Protože, co se stane, když vám banka půjčí peníze, půjčí vám pořádnej balík peněz za 5%, a ty úrokové sazby vzrostou na 6%, 7%, co když dokonce vzrostou na 10%? Co když bankovní náklady na půjčování, částka peněz, kterou banka musí lidem platit, aby si mohla půjčit peníze, vzroste na 10%? Potom bude vykazovat ztrátu na vašem úvěru, a je to zafixované na tak dlouhou dobu, proto chtějí na pokrytí risku upravit a naúčtovat vyšší úrok. Úvěr na 15 let? o něco menší riziko, takže budou mít o něco nižší úrok. 5/1 hypotéka? Ještě menší riziko. Jsou fixovaní jen na pět let, a potom bude pohybovat převážně na úrokových sazbách jednotlivých let. Snad vám to dá aspoň malý základ úrokových sazeb hypoték, ale chci se opravdu ujistit, že ne, tohle video není vše, co potřebujete vědět, abyste si vzali úvěr. Je nadmíru důležité přečíst si více detailů o tom, co se děje s úvěrem, zvláště když si chcete koupit něco více, když si vezmete ještě neobvyklejší půjčku, jako je hypotéka s flexibilním úrokem, nebo půjčka interest-only (první roky splácíte pouze úroky - používá se v USA), opční flexibilní hypotéka (taktéž USA), nebo jiné z těch více neobvyklých věcí.
video