Hypotéka
Přihlásit se
Hypotéka (9/17) · 9:40

Porovnání pronájmu a koupě domu Pronájem versus koupě domu. Zamyšlení nad tím, že koupit dům nemusí být výhodnější.

Navazuje na Půjčky a úroky.
Vítejte zpět! Teď se dotknu tématu, o kterém si myslím, že je to pravděpodobně nejdůležitější video, na které se mohou podívat všichni. Chodím na oslavy a posezení, kde se vidím s rodinou. A se svou ženou teď žiji v severní Kalifornii. A bydlení si pronajímáme. A rád bych zdůraznil, že to je naše volba. A moji příbuzní se ptají: "Proč si dům nekoupíte? Jste v tom správném životním období, je to zlomový bod a tak." Je tu silný tlak koupit. A když přátelům říkám, že nemovitost kupovat nebudu, protože jsem přesvědčený, téměř 100% přesvědčený, že ceny domů se vrátí zpět. Udělám pár prezentací, abych odůvodnil proč. Ale potom moji přátelé přijdou s tvrzením, které slýchám, které znáte od realiťáků, protože oni jasně chtějí, abyste nemovitost koupili. Není nákup nemovitosti vždy lepší než pronájem? A myslím, že tento selský rozum, zažitá moudrost vychází z myšlenky, že když máte hypotéku, nebo když si půjčíte peníze na bydlení v domě, tak peníze, které dáte každý měsíc do banky jsou druhem spoření. Tak je to vnímáno. Zatímco když jste v pronájmu, peníze mizí ve vzduchoprázdnu. V tomto videu si projdeme tuto doměnku a uvidíme, jestli je to opravdu tak. Takže řekněme, že mám na výběr. Řekněme, že mám 2 domy. Tohle je dům číslo 1. A tohle dům číslo 2. A řekněme, že to jsou stejné domy. Jsou v nich tři pokoje, dvě koupelny, městské domky v Silicon Valley. Tam, kde žiju. A chci bydlet v jednom z těchto domů. Je mi jedno, ve kterém z nich budu žít, protože jsou stejné. Vlastní bydlení v nich je stejné. Tento dům si mohu pronajmout za 3000 dolarů měsíčně. Nebo mohu tento dům koupit za 1 milion dolarů. A řekněme, že na svém bankovním účtu teď mám, řekněme, že mám k dispozici 250 000 dolarů. Podívejme se, co se stane v obou případech. Podívejme se kolik peněz bude vyhozeno. Co se stane v tomto případě? Pronajímám si dům. V daném roce ... podívejme se, kolik peněz za rok v tomto případě utratím. V daném roce zaplatím 3 tisíce dolarů. 3000 . 12 měsíců. Utratím 36000 $. Sem dám záporné znaménko, protože tollik utratím za pronájem. 36 000 $ za roční pronájem. A potom mám ještě 250000$. Ty dám do banky, protože není nic jiného, co bych s tím dělal. Nekoupil jsem dům. A řekněme, že do banky jsem vložil peníze a získal depozitní certifikát a dostávám na něj 4% 250, to je kolik? Myslím, že 10 000 USD. To je 0,04. Správně, 10 000$ úrok ročně. Dostávám 10 000$. Takže + 10 000 ročně jako úrok. Za možost bydlení v tomto domě s překrásným počasím v Silicon Valley platím z vlastní kapsy 26 000 dolarů. To je první možnost. Co se stane, když dám na nátlak rodiny, přátel, realitních makléřů a bankéřů a koupím tento dům za 1 milion dolarů? No, mám jen 250 000 dolarů, což je víc, než většina lidí, kteří si dům za milion dolarů kupují mají. Ale já mám 250 000 dolarů v hotovosti. Takže si potřebuji půjčit 750 000. Vezmu si hypotéku - 750 000 dolarů. A trošku to zjednodušším. A možná v budoucím videu udělám rozeberu složitější příklad. U mnoha hypoték, když platíte měsíčně, většinou je měsíční platba, alespoň z počátku je u ní úrokna částku, kterou si půjčujete. A platíte o trošku víc, abyste tuto hodnotu snížili. Tomu se říká splátka jistiny. Můžete si také vzít půjčku s úrokem, ale s úrokem to bude stejně. V podstatě, pokud se vezmete tradiční hypotéku s fixační dobou 30 let, každý měsíc budete platit o trochu víc než úrok, abyste snížili zůstatek. Ale pro zjednodušení budu mluvit jen o hypotéce s úrokem. A pak možná s extra úsporami mohu splácet jistinu. A to je stejný princip. Právě teď, když zaplatím 25% a kupuji dům za milion dolarů, budu si muset vzít hypotéku na 750 000 USD. Nevím, jaká je výhodná sazba, 6%? Řekněme, že s úrokovou sazbou 6%. Takže, kolik budu platit na úrocích, abych mohl bydlet v tomto domě? Budu platit 750 000 krát 6% ročně. 750 000 . 0,06 = 45 000 na úrocích. To platím ze svého. A samozřejmě měsíčně, to znamená že měsíčně splácím úroky -- jen pro představu -- 3700 - 3800 dolarů měsíčně. Má hypotéka vlastně vychází na přibližně 4000 měsíčně. Platím úrok. A pak platím o něco víc abych srazil celkovou hodnotu půjčky. A trvá to 30 let než ji celou splatím. A postupně se úroková část sníží a zvýší se splátka jistiny. Ale pro zjednodušení tohle je úrok, který platím 45 000 dolarů ročně. A samozřejmě, když to začnu vysvětlovat na večírku, přichází "a-ha". Ale úrok z hypotéky lze odečíst z daní. A to znamená, že tuto částku, kterou jsem zaplatil jako úrok hypotéky si mohu odečíst z daní. Můžu říct finančnímu úřadu, že mé příjmy byly o 45 tisíc menší, než ve skutečnosti byly. Pokud je má daň z příjmu řekněme 30%, jaká je to tedy úspora? No, ušetřím 30% z tohoto. Budu muset zaplatit o 15000 nižší daň. Jak to? Zamyslete se nad tím. Řekněme, že jsem za rok vydělal 100 000 dolarů. A normálně bych musel zaplatit 30%. To by znamenalo daň ve výši 30 000 dolarů. Je to tak? Tak by to bylo, kdybych neměl tenhle daňový odpis z domečku. Teď si mohu ze základu daně odepsat úrok. Takže hlásím finančnímu úřadu, že jsem vydělal 55 000 dolarů za rok. A řekněme, že má sazba daně je stále 30%. Pravděpodobně by byla nižší, ale pro zjednodušení předpokládejme, že sazba daně je stále 30%. Takže teď zaplatím finančnímu úřadu daně ve výši 16 500. Kolik jsem tedy na dani ušetřil? Ušetřil jsem 13 500, díky snížení základu daně z příjmu o 45 000. Takže řekněme, že úspora na dani je 13 500 dolarů. Co dalšího patří do této rovnice? Dostanu nějaký úrok za svých 250 000 dolarů? Ne, nedostanu. Musel jsem je použít jako první splátku (akontaci) na dům. Takže z toho nedostávám žádný úrok. Ale co musím, je platit daň z nemovitosti. V Californii musím na dani zaplatit 1.25% ceny domu. Kolik je 1.25% ? Takže daň z nemovitosti, kterou lze také odečíst ze základu daně z příjmu bude vlastně spíše 0,75 - 1%. Pro zjednodušení řekněme 1%. Daň z nemovitosti. Takže 1% krát jeden milion dolarů. Kolik to je? 1% z milionu dolarů je dalších 10 000 za rok na dani z nemovitosti. A všimněte si, že nemluvím o procentech z mé hypotéky, která jdou na její splácení. Mluvím o penězích, které musím zaplatit, protože vlastním tento dům. Jaký je tedy čistý výsledek? Mám tu 13 500 dolarů, které ušetřím na daních. Musím zaplatit 10 000 dolarů. -- Vlastně musím zaplatit o trochu víc, ale trošku tím ušetříme na dani z příjmu při zahrnutí daně z nemovitosti.. A pak vlastně musím zaplatit 45 000 dolarů na úrok, což jsou vlastně vyhozené peníze. Platím 41 500 dolarů. Všimněte si, že nic z této částky nevytváří mé jmění. Nic z toho nespořím. Jsou to utracené peníze. Toto je zcela porovnatelná hodnota k těmto 26 000 $. V tomto příkladu -- a tento příklad není daleko od reálných hodnot. Zde v oblasti Bay si mohu pronajmout dům v hodnotě jednoho milionu dolarů za 3000 dolarů. Ale v téhle situaci utrácím každý rok 41 500 dolarů. A zatím bych si mohl pronajmout ten samý dům za 26 000 když všechno spočítám a sečtu. Ale před pár lety lidé říkali: "domy se zhodnocují". A na tom se to pak vrátí. Ale víte, že nedávno -- víme, že toto není tento případ. A v dalším videu se tím budu zabývat trochu víc. Brzy nashle!
video