Hypotéka
Hypotéka (4/16) · 14:36

Hypoteční úrokové sazby Porozumět tomu, jak jsou určovány hypoteční úrokové sazby

Navazuje na Půjčky a úroky.
Když si většina lidí kupuje dům, potřebují půjčit peníze na určitou část kupní ceny domu. Řekněme, že tady máme dům a kupní cena je 200 000 dolarů. A chci koupit tenhle dům a mám našetřeno 40 000 dolarů. Tohle jsou moje úspory a použiji to jako akontaci, ale stále si potřebuji půjčit zbytek peněz, abych získal 200 000 dolarů. Musím získat zbytek, 160 000 dolarů jako úvěr. A typ úvěru, který lidí získávají nebo obvykle získají se nazývá hypotéka. A hypotéka je opravdu jen úvěr, kde pokud úvěr nesplatíte, člověk, od kterého jste si půjčili peníze, získá ten dům. Jiný způsob, jak o tom přemýšlet je, že to je úvěr zajištěný domem do doby, než splatíte úvěr. A když splatíte úvěr, necháte si svůj dům. V každém případě pokud neplatíte, banka může přijít a vzít si ten dům a to se nazývá propadnutí zástavy. Na co se chci v tomhle videu zaměřit, jsou typy hypotečních úvěrů, se kterými se obvykle setkáte, a poskytnout vám alespoň trochu informací, abyste věděli, co tyhle různé typy úvěrů znamenají. Všechny tyto scénáře... předpokládejme, že jsem na trhu, abych si půjčil 160 000 dolarů na tenhle dům, který chci koupit. Když se podíváte na finanční internetové stránky nebo na hlavní internetové portály nabídnou vám úrokové sazby hypoték a uvidíte něco takového. Udělal jsem tahle čísla opravdu jednoduchá, normálně byste tam měli nějaké desetiny 5.25%, 4.18%,, já jsem tahle čísla trochu zjednodušil, aby byla jednodušší. Tohle jsou typické hypotéky, které uvidíte, ale pokud zkontaktujete hypotečního makléře, budou mít mnoho typů, exotičtějších typů, ale tohle jsou nejběžnější. O tomhle bude toto video doufejme, že pochopíte, jaké jsou ostatní typy hypoték. Hypotéka fixovaná na 30 let znamená, že vaše splátka a vaše úroková sazba je fixní po dobu 30 let a za těchto 30 let splatíte úvěr. V této situaci, tohle je 30... napíšu to tady. Zamyslíme se nad hypotékou fixovanou na 30 let. Co se stane je, že budete mít fixní hypoteční splátku každý měsíc. Nakreslím malý sloupcový graf, abych ukázal výši vaší splátky. Za chvilku vuidíte, proč to dělám. Nakreslím tady malý graf. Každý z těchto bloků představuje vaší měsíční splátku za daný měsíc a jen si vymyslím číslo. Řekněme, že to je 2 000 dolarů. Ve skutečnosti jsem nevypočítal, kolik je přesná splátka fixovaná na 30 let s 5% úrokovou sazbou na 160 000 dolarů. Ale řekněme, že pro zjednodušení, řekněme, že to je 2 000 dolarů měsíčně. Tahle výše tady... udělám to takhle. Tohle je 2 000 dolarů měsíčně. 2 000 dolarů. Tohle je měsíc 1, potom zaplatíte 2 000 dolarů v měsíci 2 a tak dále. Pokud máte 30 let krát 12 měsíců, dostanete se až k měsíci 360 a to bude vaše poslední splátka. Měsíc 360 je poslední splátka v roce 30 a budete mít splacený váš úvěr. Zajímavá věc tady je, že v prvním měsíci, protože jste si od banky půjčili tolik, půjčili jste si 160 000 dolarů, úrok, který musíte z toho zaplatit bude docela velký. Většina prvotních splátek budou úrok. Vyznačím úrok fialovou barvou. Tohle není fialová... tohle je fialová. V první splátce to bude většinou úrok. A jen trochu zaplatíte ze skutečného úvěru, takže tohle tady je vaše splátka jistiny. Řekněme, že po prvním měsíci, část jistiny z 2 000 dolarů je... a jen pro zjednodušení si ta čísla vymýšlím... Řekněmě, že to je 200 dolarů a část úroku je 1 800 dolarů. Ve skutečnosti ani nepracuji s těmito předpoklady. Nemusíte ani předpokládat, že to je úvěr 160 000 dolarů. Ale obecná myšlenka je, že po tomto prvním měsíci byste splatili 200 dolarů z vašeho úvěru. Pokud by to byl úvěr 160 000 dolarů po prvním měsíci nedlužíte 160 000 dolarů mínus 2 000 dolarů, protože 1 800 dolarů byl úrok. Nyní dlužíte 160 000 dolarů mínus 200 dolarů, takže nyní dlužíte 159 800 dolarů. A v následujícím období bude váš úrok trochu nižší. A vaše jistina, protože platíte stejnou fixní splátku 2 000 dolarů každý měsíc, bude o trochu vyšší. Možná to bude příští měsíc něco trochu vyššího, nevím, něco jako 202 dolarů, nevím... A takhle budete pokračovat a výpočty fungují, zjistíte, že splátka... že s poslední splátkou splácíte velmi malý úrok a většina z poslední splátky je jistina. Skutečně se to používá na úvěr. A potom po poslední splátce, úvěr je splacený. A tohle se stane za 30 let. Tohle je období 30 let. Fixovaná na 15 let má stejný princip, jen místo splácení úvěru 30 let, to budete dělat 15 let. Takže místo 360 měsíců v případě 30 let, to bude 180 měsíců. A kvůli tomu bude vaše splátka stejné výše úvěru vyšší každý měsíc, protože to splácíte rychleji, splácíte to méně měsíců. Místo 2 000 dolarů měsíčně, je to třeba něco jako 2 800 dolarů měsíčně v případě 15 let. Splácíte to rychleji. Případ 5/1 ARM, uvidíte, že existuje celá řada typů ARM a za chvilku vám vysvětlíím, co je ARM, ale 5/1 je nejtypičtější a vysvětlím to za chvilku. ARM znamená hypotéka s proměnnou sazbou. A jak vidíte v těchto situacích, máme slovo fixní a nazývají se fixní, protože úroková sazba je fixní. Ať byl váš zbývající zůstatek úvěru jakýkoli, zaplatili jste stejnou fixní částku úvěru na další období, takže při fixování na 30 let jsme dostali 5% fixní sazbu na další roky, která se nezmění. Na 15 let jsme dostali 4% fixní sazbu. U hypotéky s proměnnou sazbou se sazba může změnit. Když vám někdo říká o 5/1 hypotéce s proměnnou sazbou, Ve skutečnosti mluví o něčem, co se nazývá hybridní hypotéka s proměnnou sazbou. Ale obecná myšlenka za tím je, že proměnná sazba hypotéky je částka úroku, kterou platíte ze zbývajícího zůstatku, se bude měnit podle nějakého ukazatele. Nejtypičtější hypotéky s proměnnou sazbou jsou věci jako tato hybridní hypotéka s proměnnou sazbou. Tohle je hybrid. Hybrid je něco jako mix dvou věcí nebo kombinace 2 věcí a hybridní hypotéka s proměnnou sazbou je to, že má na určité období fixní sazbu. V tomto případě je to fixní sazba na 5 let a potom se úroková sazba může měnit jednou ročně nebo potom každý rok. A to je to, co vám právě tohle říká. V případě hypotéky s proměnnou sazbou může vaše splátka vypadat nějak takhle. Pro zjednodušení si ta čísla vymyslím, abych vám ukázal, jak to může vypadat. V případě 5/1 jsou vaše první roky fixní. Měsíc 1 může vypadat takhle, měsíc 2 bude vypadat takhle. Půjdete až k měsíci 60, což je poslední měsíc 5 let. Tohle je měsíc 1, tohle je měsíc 2, tohle je měsíc 60. Tohle je během 5 let. A během 5 let je myšlenka celkem jednoduchá. Určitá část tohohle bude úrok a zbytek bude ve skutečnosti použit ke splacení úvěru. A každý měsíc budete splácet více úvěr a budete splácet méně úrok, protože vám úvěru zbývá méně. Ale v roce 5 nebo měsíci 60 jste stále nesplatili váš úvěr. Úrok je třeba tady ... a vlastně může být vyšší než tenhle. Nechci být příliš přesný. A potom tohle je vaše splácení úvěru. U hybridní hypotky s proměnnou sazbou po 5 letech může nyní banka změnit úrokovou sazbu. A úroková sazba bude záviset na základní věci, které všichni věnují pozornost. A pokud o tuhle základní věc vzroste zájem... v této 5/1 hypotéce s proměnnou sazbou se začíná s úrokem 3%. A pokud kvůli té věci, které všichni věnují pozornost a budu o tom mluvit za chvilku, najednou úroková sazba vzroste a řekněme, že vzroste hodně, potom najednou může vzrůst vaše splátka. Protože základní myšlenka 5/1 hypotéky s proměnnou sazbou je, že ji stále budete splácet 30 let. Takže bych měl říct, že jsou typicky na období 30 let. Pokud zůstanete u tohohle úvěru a nikdy si nepůjčíte další peníze, abyste nahradili tenhle úvěr, což se nazývá refinancování, zůstanete u tohohle úvěru, bude vám trvat 30 let ho splatit. Ale po prvních 5 letech částka úvěru, který platíte, se může v podstatě změnit. Takže se může změnit vaše splátka. Pokud úroková sazba vzroste, najednou můžete platit vyšší úrok, najednou v měsíci 61 nebo v roce 6. Udělám tu část stejnou modrou barvou. A pro rok 6, protože to je 5/1 hypotéka s proměnnou sazbou, nemohou znovu změnit úrokovou sazbu až do roku 7, takže do roku 7 budete platit stejnou částku. Ale potom znovu změní sazbu. A obyvkle existují limity, o kolik mohou sazbu změnit každý rok nebo o kolik mohou změnit sazbu celkově. Ale je to trochu riskantnější, protože skutečně nevíte, jaká může být vaše splátka v roce 6 nebo 7, zejména pokud úroková sazba o hodně vzroste. Nyní se můžete ptát, co určuje, jaká bude nová úroková sazba po 5 letech? Většinou vyberou nějaký typ indexu, nejtypičtější jsou státní cenné papíry. Podívají se na 10-letou úrokovou sazbu pokladničních poukázek, kterou musí vlastně platit vláda, když si půjčuje peníze a obyvkle k tomu něco přidají. Pokud jsou 10-leté pokladniční poukázky na 2%, banka může dát do vaší úvěrové dokumentace, že po prvních 5 letech fixního období zaplatíte sazbu 10-letých pokladničních poukázek plus 1%. Začnete splácet na 3%, to je fixní, i když pokladniční poukázky budou dělat nejrůznější bláznivé věci, i když vzrostou na 5%, budete stále platit 3% prvních 5 let. Ale v 6. roce, řekněme, že... napíšu to zde... v roce 6 sazba pokladničních poukázek vyskočí na 4%. Potom podle smlouvy, podle toho, co máte v dokumentu o úvěru budete muset platit tohle plus 1%. Nyní bude vaše hypotéka nastavena na novou hodnotu, sazby 5%, bude mít vyšší sazbu. Ale můžete mít štěstí, třeba sazba pokladničních poukázek klesne. Třeba klesne na 1% a vaše hypoteční sazba bude vlastně 1% plus 1%, takže vlastně může klesnou na 2%. Ale obecná myšlenka je, že je to trochu riskantnější, protože skutečně nedokážete převídat, jaká bude splátka. A pokud se podívate na většinu období, pokud se podíváte na kótované úrokové sazby, uvidíte, že 30 letá fixní sazba je vyšší než 15 letá fixní sazba, která je vyšší než proměnná sazba. A to je proto, že banka... existuje pár různych typů rizika, ale banka podstupuje nejmenší riziko s hypotékou s proměnnou sazbou a největší riziko s 30 letou fixní. A největší riziko je, že nebudete splácet. A to je proč chtějí vidět akontaci, protože mohou dostat dům zpátky a doufají, že dům nebude devalvovat více, než je výše vaší akontace. Ale navíc je zde riziko úrokové sazby. Co se stane, když vám banka půjčí peníze, velkou sumu peněz za 5% a úrokové sazby vzrostou na 6%, 7%. Co když vzrostou na 10%? Co když výpůjční náklady banky, částka peněz, kterou banka musí platit lidem, kterým půjčuje, vzroste na 10%, potom budou na vašem úvěru tratit. Fixují to na tak dlouho, protože se chtějí vyhnout určitému riziku, tím že vám naúčtují vyšší riziko. 15 letý úvěr je trochu méně riskantní, takže mají o trochu nižší úrok. 5/1 hypotéka s proměnnou sazbou má dokonce nižší riziko, fixují jen na 5 let a potom to bude plavat podle převažující úrokové sazby na ročním základě. Doufejme, že vám to poskytlo základy hypotečních úrokových sazeb. Ale chci si být skutečně jistý, že se nedíváte na tohle video jen proto, že si potřebujete vzít úvěr. Je velmi důležité přečíst si drobné písmo a detaily, co se stane s tím úvěrem. Zejména pokud si kupujete něco víc, pokud si berete něco exotičtějšího jako hypotéku s proměnnou sazbou nebo jenom překlenovací úvěr nebo hypotéku s proměnnou sazbou s možností volby splátky nebo nějakou z těchto exotických věcí.
video