Hypotéka
Přihlásit se
Hypotéka (10/17) · 9:09

Porovnání pronájmu a koupě domu - 2. část Zahrnutí vzestupu nebo poklesu ceny do rozhodnutí o pronájmu nebo koupi.

Navazuje na Půjčky a úroky.
Vítejte zpět. Nyní si chci sám se sebou tak trochu zahrát na ďáblova advokáta. Udělal jsem tuhle diskusi, kde ukáži, že pro naprosto identický dům, pokud tohle jsou čísla... myslím tím, že si to budete muset vyřešit na základě vašeho trhu a to, jaká jsou ta čísla v dané době. Ale pokud tohle je srovnatelný nájem za dům za 1 milion dolarů... Ukázal jsem vám, že za dům za 1 milion dolarů vyhodíte 40 000 ročně. Tohle nejsou peníze, které vytvoří vlastní jmění. Tohle nejsou peníze, které půjdou na jistinu vašeho domu. Tohle jsou jen peníze z vaší kapsy, které už nikdy neuvidíte. Svým zůsobem a vlastně ne svým způsobem, ve skutečnosti se můžete na těhle 40 000 dolarů dívat jako na půjčovné za peníze, které jste si půjčili. Úrok není nic jiného než půjčovné. Pokud máte aktivum, pokud je aktivum hotovost, půjčovné z toho je úrok. Pokud je aktivum dům, půjčovné z něj je měsíční splátka nájmu. Pokud o tomhle přemýšlíte tímto způsobem, když lidé mluví o vlastnictví domu, ještě nejsou skuteční vlastníci domu. Nejste vlastníkem domu, dokud máte dluh. Jste nájemce peněz. Vaše možnost je buď být nájemce peněz tady nebo být nájemce domu tady. A ukážu vám, že vyhazujete skoro dvojnásobek peněz. Ale potom je zde argument, že to má stále výhody koupit tenhle dům. A jaké to jsou? Jeden příklad je, v této situaci pokud jsem získal hypotéku s fixní sazbou... a naučili jsme se, že když se podívate na všechny tyhle hypotéky s proměnnou sazbou, víme, že řada lidí to neudělala. Ale pokud mám hypotéku s fixní sazbou, vím jaká bude moje splátka v dohledné budoucnosti, příštích 30 let. Zatímco můj domácí v tomhle případě může zvyšovat můj nájem. Tohle může právě teď vypadat dobře, ale co když můj domácí zvýší nájem na, nevím, 3 500 dolarů měsíčně. Potom z vaší kapsy, 0,5 krát 12, utratíte 42 000 dolarů ročně. A samozřejmě dostante úrok z pěnez, které jste dali do banky. Plus 10. Ne, pardon, mínus 10. V tomhle případě, pokud nájem poroste, to bude z vaší kapsy 32 000 dolarů ročně. Ne? Co když úrok, který dostáváte z vaší hotovosti v bance, klesne? Potom těhle 10 000 dolarů bude méně. Ale jak můžeme vidět, nájem by musel vzrůst o hodně, aby to bylo až 41 000 dolarů a byl by to bod zvratu. Zjistíme jak hodně by to muselo vzrůst. V tomhle prvním scénáři, aby váš čistý odliv byl 41 500 dolarů, předpokládejme, že dostáváte 10 000 dolarů z peněz v bance, váš nájem by musel být 51 500 dolarů. Ne? Protože dostáváte 10 000 dolarů z banky. A tak děleno 12, váš nájem by v této situaci musel být 4 300 dolarů, aby to byl bod zvratu. Tohle je jiný způsob, jak se na to dívat. Kdybych si kupoval dům a kdybych se stěhoval, za kolik bych musel pronajmout tenhle dům, abych každý měsíc nepřicházel o peníze? Musel bych ho pronajmout za 4 300 dolarů měsíčně, i když jsou třeba tržní nájmy jen za 3 000 dolarů. A je tu další argument ďáblova advokáta. A to je, bydlení... a je to něco, o čem jste hodně slyšeli zhruba před 3 roky. A mnoho z těchto lidí o tom již dnes tolik nemluví. Ale říkali, bydlení nikdy nebylo... bydlení neudělalo nic, jen šlo nahoru a já jsem vytvořil vlastní jmění jen z toho, že se bydlení zhodntilo. Jak se musí můj dům každý rok zhodnotit. Abychom vytvořili tenhle rozdíl... 41 500 dolarů mínus 26... abychom vytvořili tenhle rozdíl 15 500 dolarů každý rok, těhle 15 500 dolarů je příznivých. Můj dům by se měl zhodnotit o srovnatelnou částku, ne? Jaké zhodnocení má můj dům? Je to dům za 1 milion dolarů, ne? Takže zhodnocení 15 500 dolarů domu za 1 milion dolarů. Dělám všechno v tisících, takže 1 000 tisíců je milion. To je jen zhodnocení 1.5%. Jestliže se můj dům zhodnotí o 1.5%... a je to. 1.5%. Pokud se můj dům zhodnotí o 1.5%, vydělám těhle 15 500 dolarů. A to mi za to stojí. Stojí mi za to, abych vyhodil peníze oknem tím, že budu mít zvýšený... pronájmem peněz za víc než bych platil za nájem domu. A tohle může znít jako velmi rozumná záležitost, že se dům zhodnotí o 1.5%. Od roku 2001 do roku 2005, 2006 se domy zhodnotily o 10%, 15% ročně. Vypadalo to... a realitní agent by s vámi často dělal tenhle výpočet a řekl by, určitě dostanete 1.5%. Ve skutečnosti pravděpodobně dostanete zhodnocení 10%. A vyděláte daleko víc než tohle. Ale myslete na to, v prezentaci o rozvaze a dluhu, co se stane když ceny bydlení klesnou o 1,5%? Co se stane, když tohle je mínus 1,5%? Pak utratíte tolik za pronájem peněz, ne? A nezískáte tolik. Přijdete o tolik každý rok. A ta záležitost bude dokonce horší. Tak tohle je dobrý obchod. Teď když o tom přemýšlím na celostátní úrovni, řada indexů bydlení ukazuje, že ceny bydlení klesly, myslím, že o 6%. To je, co říká index Case-Shiller. 6% je hodně. Zejména za dům za 1 milion dolarů, to je 60 000 dolarů ročně, to se jen vypařuje. Majetek, který si někdo myslel, že měli, jen mizí z jejich vlastního jmění. Tohle zdůvodnění platit víc za pronájem peněz na dům než za pronájem domu je oprávněné, pokud ceny bydlení rostou. Bude to 10 krát horší, když jsou ceny neměnné. Nebo nedej bože, když ceny bydlení vlastně klesají. A nyní vidíme, že ceny bydlení ve skutečnosti klesají. Zejména posledních pár let se to děje v oblastech jako San Francisco Bay Area nebo Florida nebo Kalifornie, zejména Jižní Kalifornie. ... A dokonce 2 nebo 3 roky nazpátek, když lidé mívali tenhle argument. Lidé měli argument, no víte, můj dům vzrostl o 1% nebo 2%, vydělám na tom rozdílu. Řekl bych, proč by váš dům rostl o 1% nebo 2%? Myslím tím, že musí existovat nějaký důvod, proč je někdo příští rok ochoten platit o 2% víc za ten dům. Je to proto, že nájmy rostou o 2% ročně, takže příjmový tok bude o 2% vyšší? A ve skutečnosti v San Francisco Bay Area od roku 2001 do zhruba roku 2003 nájmy klesaly. A lidé se skutečně vystěhovávali. Všichni techničtí pracovníci byli propuštěni. Řada programátorské práce byla outsourcována do Indie a kamkoli jinam. A měli jste celou tuhle situaci, kdy populace vlastně klesá. Poptávka po domech klesá. Ale z nějakého důvodu ceny bydlení rostly. Lidé řekli, rostou posledních 5 let, takže to bude pokračovat. A nikdy nebudou klesat, atd. Ale to není ekonomický argument. A v budoucím videu vám ukáži, že jediný důvod, proč ceny bydlení rostly, že to bylo jen jednodušší a jednodušší koupit si dům. Normy, které banky používaly pro rozdávání úvěru byly nižší a nižší. Ve skutečnosti existují příklady v Jižní Kalifornii a v San Jose a v některých předměstích, kde lidé, kteří měli příjem 30 000 dolarů nebo 40 000 dolarů ročně. Banka jim doopravdy dala úvěr 1 milion dolarů na nákup domu za 1 milion dolarů na základě uvedených příjmů. Existují věci nazvané úvěry na základě uvedených příjmů, kde jen bance řeknete, kolik vyděláváte. Nemusíte jim to dokazovat. A to se dělo každý rok, bylo to jednodušší a jednodušší. Víc a víc lidí si myslelo, že bydlení se vždycky zhodnotí. Tak proto chtěli platit víc a víc, aby si v podstatě pronajali peníze na dům. A stalo se to sebenaplňujícím proroctvím. Ale jak vidíme na cestě dolů, funguje to zcela proti vám. V situaci, ve které jsme teď, kde celostátní ceny bydlení ve skutečnosti klesají... a vlastně budou klesat dokud tahle rovnice pronájem versus koupě nezačne dávat trochu větší smysl... bude kupce domu skutečně bolet. A co je ještě horší a je to svým způsobem další poškození ke zranění, kdy tenhle člověk, pokud si koupím tenhle dům a najednou ztratím práci a nemohu dům splácet, mohu přijít o celou mou akontaci 250 000 dolarů, protože třeba nemůžu dům prodat nebo se dům prodává za méně. Nebo třeba se chci přestěhovat a není nikdo, kdo by si mohl dům koupit, protože banky jsou zase najednou chytré a uvědomily si, že by měly být více vážné ve smyslu, komu dávají peníze. A tak jsem uvízl v držení tohohle domu a moje flexibilita ve smyslu, kam se mohu přestěhovat, je omezená. Ve skutečnosti jeden můj kamrád mi říkal, že doopravdy udělali studie. A existuje korelace mezi nezaměstnaností a vlastnictvím domu. Protože když vlastníte dům, máte menší flexibilitu při hledání práce. Kdybych měl dům v San Jose, ale práce by byla v Los Angeles, nebyl bych možná schopen tu práci vzít, protože nemlžu prodat svůj dům. Nebo bych možná ani nechtěl hledat práci v Los Angeles. Zatímco nájemce samozřejmě, můj nájem skončí a odejdu. Tohle je jen hrubý smysl pronájmu versus koupě. A vím, že jsem při tom byl velmi vášnivý. Ale to je proto, že jsem to hodně vysvětloval. A když jsem na večírkách a začnu mluvit o kalkulacích, lidem se začnou lesknout oči. Ale nyní jsem udělal tohle video a řeknu lidem, aby se na něj podívali. Uvidíme se v příštím videu.
video