Hypotéka
Přihlásit se
Hypotéka (11/17) · 15:17

Porovnání pronájmu a koupě domu (detailní analýza) Detailní analýza o rozhodnutí mezi pronájmem a koupí.

Navazuje na Půjčky a úroky.
... Vítejte. Udělal jsem řadu prezentací o bydlení. Moje teze proč mohou ceny bydlení růst a jak můžete třeba zjednodušeně přemýšlet o rozhodnutí mezi pronájmem a koupí. Ale jedna věc, která se stala je ta, že řada lidí řekla, Sale, děláš příliš zjednodušující přepodklady. Předpokládáš jen půjčky s úrokem. Nepočítáš s daňovými odpočty hypoték, atd. úroku z vaší hypotéky. Což jsem udělal, ale nějaké zjednodušující předpoklady jsem dělal. Abychom mohli dělat výpočty na zadní straně obálky a zamýšlet se jen nad tím, co je hlavní, když přemýšlíte o pronájmu versus koupi. Ale je to fér. Je to jen takový první nástin. Skutečně byste měli udělat víceřádkový model, abyste se pokusili zjistit, co by se mohlo stát. A potom vylepšit své předpoklady. A skutečně zjistit, co se vám stane, když ceny bydlení rostou nebo klesají. Když se mění úrok. Když složíte 10% nebo 20% nebo cokoli. Takže s tímhle na mysli, jsem vyrobil tenhle model. Nazval jsem to model koupě domu. A můžete si to sami stáhnou a hrát si s tím. Myslím, že se ukáže, že je to pro vás užitečné. Můžete si to stáhnout na khanacademy.org/downloads/buyrent.xls. ... Je to tabulka v Excelu. Máte-li Excel, měly byste se do toho dostat. A třeba to chcete sledovat, zatímco se díváte na tohle video. Jen khanacademy.org/ downloads/buyrent.xls. ... Jakmile to stáhnete, vysvětlím vám, co jsem v modelu předpokládal. To co jsem udělal žlutou, obě tyto jasně žluté a tohle je méně jasná žlutá, tohle jsou naše předpoklady. Tohle jsou věci, které budou model řídit a řeknou nám, zda... a vypočítal jsem to na 10 let... zda uděláme lépe, když si pronajmeme nebo koupíme. A když si tenhle model stáhnete a chcete si s ním hrát sami, pokud nejste poměrně znalý Excelu, jediné věci, které byste měli měnit, jsou ty zapsané žlutě. Vše ostatní je vypočítané. A je to řízené těmito vstupy. Samozřejmě co je podstatné u domu? Podstatná je kupní cena. Tak ji tam dáte. Podstatná je akontace. Můžete, pokud chcete, zapsat to jako já, 20% z jakékoli kupní ceny. Můžete napsat přesná čísla nebo to můžete nechat tak, jak jsem to udělal já. A ať je procento akontace jakékoli, vypočítá se. Tohle je úroková sazba, kterou předpokládáte. Tohle je amortizace jistiny. Amortizace jistiny znamená, když budu platit tuhle hypotéku, za jak dlouho je celá výše jistiny... ne jen úrok, za jak dlouho bude celá výše jistiny splacena? Vlastně úvěr na 30 let s fixní sazbou má amortizaci jistiny 30 let. Pokud máte úvěr na 10 let, dáte sem 10. Tohle je sazba daně z nemovitosti. Tohle je, co předpokládám, protože žiji v Kalifornii a ve většině oblastí Kalifornie je tohle daň z nemovitosti. Tohle je můj předpoklad o roční údržbě. Tohle je jen předpoklad. U některých domů může být menší, u některých vyšší. To je na vašem rozhodnutí. Tohle jsou poplatky domovnímu sdružení. Třeba když bydlíte v obci, která se dělí o golfové hřiště nebo bazén nebo něco takového. Pokud ne, dejte tam 0. Tohle je roční pojistné na věci jako pojištění proti škodě a povodni, zemětřesení nebo jakékoli jiné pojištění, které potřebujete tam, kde bydlíte. A touhle jasně žlutou, říkám, co je předpokládáné roční zhodnocení domu samotného? A tohle je velký odhad. A to je proč jsem to udělal tučně žlutou barvou. Protože později v tomto videu uvidíme, že do určité míry, tento odhad je největší předpoklad. Nebo můžete říct, že model je velmi citlivý na tento přepdoklad. Tady je vaše předpokládaná mezní sazba daně z příjmu. A proč je to podstatné? Protože si můžete odečíst úrok, který jste utratili za vaši hypotéku. A také si můžete odečíst vlastně daň z nemovitosti. Když si můžete odečíst 100 dolarů za úrok a daň z nemovitosti, když je mezní sazba daně 30%... znamená to, při jaké sazbě je daněn váš každý další dolar. Když je to 30%, znamená to, že odpočet 100 dolarů vám ušetří 30 dolarů. Když je mezní sazba daně 20%, odpočet 100 dolarů vám ušetří 20 dolarů. Takže proto to vstupuje do hry. 2% to je obecná inflace. A co tenhle předpoklad řídí, bude existovat nějaká inflace na věci jako poplatky domovnímu sdružení, roční údržba, pojištění. A tak tohle, co předpokládáte, co je obecná míra inflace, v našem modelu to bude vlastně řídit, jak tohle poroste v průběhu života vašeho úvěru. A až zapíšete všechny tyhle věci, vypočítá se měsíční hypoteční splátka. Předpokládám složený úrok jednou za měsíc. Můžete, pokud znáte svou geometrickou řadu, můžete do toho jít a můžete to poladit tak, že složený úrok je častější nebo méně častý. Ale já to chápu tak, že u většiny hypoték je složený úrok měsíčně. A pak tohle zde je všechno, co řídí, rozhodnutí o koupi domu. Tyhle předpoklady máme proto, abychom mohli udělat srovnání ... co když místo použití akontace na koupi domu, co když ve skutečnosti tuhle akontaci ušetříme , dáme ji do banky a místo toho si pronajmeme dům. Tohle je náklad na pronájem podobného domu. Tohle je inflace ročního nájemného. A do určté míry bych se hádal, že inflace nájemného během dlouhého období by se neměla lišit od inflace ceny bydlení. Protože do určité míry pronájem je určitý druh příjmu z domu. A pokud rostou příjmy a celkové aktivum nevzroste, vaše návratnost se zvýší. Nebo naopak. Vaše návratnost se sníží. Každopádně nechci, aby to bylo příliš složité. A potom tohle je 6% nebo jen předpokládám, že je to 6%. Můžete to změnit. Tohle je co předpokládám, že můžete získat z vaší hotovosti. Když nesložím zálohu na dům 150 000 dolarů a a investuji to, nevím, třeba jsem dobrý investor. Můžu to investovat na akciovém trhu. Můžu třeba dostat 20% ročně. Nebo jsem třeba hodně riziko averzní a investuji to do státních dluhopisů a dostanu 4% ročně. Tohle je předpoklad, co z toho získáte. A vlastně by to měla být návratnost po zdanění z dané hotovosti. Pokud je moje daňová sazba 30% a myslím, že můžu dostat 10% na akciovém trhu, měl bych sem vlastně dát 7%. Chceme se ujistit, že jsme naprosto přesní kvůli daním. Nyní vám vysvětlím zbytek modelu. Chci si být jistý, že se mi vejde všechno do tohohle okna. Trošku to zmáčknu. ... Excel na YouTube je pro mě nová věc. Tohle jsem nechtěl udělat. Odblokuji to okno. OK. Teď vám můžu ukázat zbytek modelu. Všechny ty předpoklady, které jsme udělali, řídí tento model. Znovu zablokuji tohle okno. ... OK. Tohle by věci mělo trochu usnadnit. Tohle je nákupní scénář do řádku 40. Říká OK, jaká je hodnota domu v době 0? A nic sem nevpisujte. Počítá se to automaticky. Jaká je hodnota domu v době 0? A pak to používá vlastně čísla zhodnocení. A každé období je v podstatě měsíc. Vlastně jsem to napsal tady dole. A pak to zjistí jaká je tržní hodnota vašeho domu. A úplně se to řídí číslem zhodnocení. Tohle tady je dluh nebo v podstatě platba jistiny vaší hypotéky nebo kolik bance dlužíte. A jak vidíte, jak jdou měsíce, když platíte hypotéku... a ukáži vám, že tady, tahle hypoteční splátka. Určitá její část, což je řádek 33, jistina je zaplacena. Něco z toho sníží částku, kterou dlužíte. A potom hodně z toho, zejména na začátku jde v podstatě na úrok z částky, kterou dlužíte. A potom samozřejmě, když se podíváte na video úvod k rozvahám, vaše vlastní jmění v domě je hodnota domu mínus dluh nebo mínus to, co dlužíte bance. Tohle vlastně vypočítá vaše vlastní jmění. Nebo v podstatě jeden způsob, jak se na to dívat je dokonce říct, jakou mám hodnotu? Nebo jakou hodnotu má pro mě v tuhle dobu tato investice? Tohle jsou důležitá čísla ve scénáři nákupu domu. Řídí se to... tento úrok z dluhu, je vypočítán jako úroková sazba, kterou předpokládáte, krát dluh, který dlužíte a období předtím. Hypoteční platba, kterou jsme vypočítali předtím za použití našich matematických znalostí geometrikcé řady. Zaplacená jistina, to bude hypoteční splátka mínus váš úrok. Pojištění je na měsíční bázi, ne? Vlastně jsme vzali naši roční pojistnou platbu a vydělíme ji 12. Ale pak jsme ji navýšili o míru inflace na měsíční bázi. Vzali jsme míru inflace, vydělili 12 a vynásobili každým z těchto měsíců. Poplatky domovnímu sdružení, ještě jednou tohle je na měsíční bázi. Vzali jsme náš předpoklad a vydělili to 12. Údržba, stejná věc. Daň z nemovitosti, stejná věc. Ačkoli jsem předpokládal, že váš dům bývá přehodnocen. Jste ve stavu, kdy každý rok nebo každých pár let přijde odhadce a řekne, váš dům má teď vyšší hodnotu, takže vám zvýším daně. To není případ v mnoha částech Kalifornie. Ale je to případ v mnoha částech USA. Takže vlastně do určité míry tohle, dolarová hodnota, daň z nemovitosti se řídí tímhle předpokladem hodnoty domu. Úspora daně z příjmů z odpočtu úroku, tohle předpokládá, že při mezní sazbě daně, můžete odečíst daň z nemovitosti a úrok z dluhu. A potom tohle je celkový odliv peněžních prostředků potom, co přidáme zpět úspory z daně z příjmu. Tohle je vlastně, kolik každý měsíc vyhodíme z okna, dokonce po daňových úsporách, ve scenáři nákupu. To je tohle. Doufám, že to dává trochu smysl. Co chceme udělat je, že chceme zjistit, zda to můžete udělat. Můžete koupit dům, složit 150 000 dolarů. A každý měsíc tolik půjčit a jak vidíte to číslo roste. Hypotéka je stejná, ale mnoho z těchto výdajů roste spolu s inflací. Ale chci to porovnat s tím, co se stane, když vezmu přesně tuhle částku v hotovosti po úpravě, kolik peněz se mi vrátí z daní. A když jsem řekl, že použiji tuhle hotovost, abych zaplatil nájem a další výdaje spojené s pronájmem, což skutečně není moc... zaplatím nájem a zbytek dám do banky. Co říkáme je, že tenhle předpoklad byl, že si můžete pronajmout podobný dům za 2 500 dolarů. Může to být správně, může to být špatně. Je na vás, abyste si s tím pohráli. A samozřejmě to s inflací roste pomalu. Samozřejmě, že se váš nájem nezvyšuje každý měsíc, ale předpokládám, že poměrně plynule. Myslím, že je to rozumný předpoklad. Ačkoli to můžete změnit. Můžete jej zvýšit pouze každý rok. A tenhle řádek tady dole nám říká, jaké jsou úspory během pronájmu. A neříkám úspory z čeho, víte, něco je zlevněné, tak ušetřím peníze. Ale vaše úspory z hlediska toho kolik máte v bance. Když si pronájímáte, místo abyste složili 150 000 dolarů jako akontaci, můžete to dát do banky. To by byl váš spořící účet v době 0. A potom váš spořící účet v době 1 by byla tahle částka peněz a jákákoli návratnost, kterou jste dostali plus rozdíl mezi vaší hotovostí z nákupu domu a vaším nájmem. Tohle jsou vaše úspory. Co udělám v tomhle modelu... a můžu vám ukázat, můžu projet více období. Jo, tenhle model jde, až kam mi Excel dovolí. Ale průměrný dům... každý, kdo obchoduje s hypotečními zástavními listy, vám řekne.... průměrný hypoteční úvěr má očekávanou životnost 10 let. Protože průměrně po takové době mají lidé tendenci se stěhovat nebo refinancovat. Takže co dělám je, že zjišťuji, s vašimi předpoklady... můžete si udělat vlastní předpoklady... s vašimi předpoklady jaká je hodnota vašeho domu? Ujistím se, že se k tomu dostanu. ... S vašimi předpoklady, co tohle vypočítá, řekne vám, jaká je hodnota domu za 10 let, váš dluh za 10 let, vaše vlastní jmění domu za 10 let. A přepokládá, že byste dům prodali. Protože to je to, co dělá průměrný Američan po 10 letech. A jaké jsou transakční náklady? Zaplatíte 6% makléři. Doufejme, že to nebude případ za 10 let a internet vyloučí prostředníky jako realitní makléře, ale kdo ví. Omlouvám se vám, pokud jste makléř. A potom tenhle řádek, řádek 54, vám řekne, kolik je čistá hotovost, když prodáte váš dům za tržní cenu, zaplatíte makléře. Tohle číslo tady je do určité míry daleko jednodušší. Jen vám říká, řekněme, že jste se rozhodli dům nekoupit. Se všemi vašimi předpoklady, kolik byste ušetřili v bance za tu dobu? A tohle číslo tady, tohle číslo je rozdíl mezi těmito dvěma čísly za 10 let, diskontované zpět k dnešku. ... Vlastně jsem myslel k jeho současné hodnotě. Ale dělal jsem současnou hodnotu těchto čísel? Ne, nedělal. Takže tohle měla být současná hodnota. Opravím to dřív, než si skutečně začnete s modelem hrát. Nyní jsem vzal hodnotu 10 let, tohle je hodnota za 10 let. Tohle je rozdíl mezi dvěma. Současná hodnota by byla, když diskontujete tohle nějakou diskontní sazbou. Cokoli máte na mysli, pravděpodobně míra inflace. A to by vám v dnešních penězích řeklo, jaký je přnos nebo výhoda mezi koupí a pronájmem. V každém případě jsem promarnil 14 minut vašeho času. Doporučuji vám stáhnout si tenhle model, pohrát si s ním a vyřešit předpoklady. Protože si myslím, že je to důležitá věc. Někteří lidé udělají nějaký soubor předpokladů a řeknou aha. Měl bych si pronajmout. Nebo řeknou aha. Měl bych koupit. Ale neuvědomují si, že udělali nějaké předpoklady. Ačkoli to vypadá opravdu rozumně, řekněme, že jsem udělal předpoklad 3% ročního zhodnocení. To nevypadá šíleně. Ale je úžasné, jak hodně to změní model, když změníte 3% na 1% nebo když to dokonce změníte na mínus 1% nebo mínus 2%. Je to naprosto možné. Stalo se to před tím v minulosti, že jste měli neměnné ceny nemovitostí po značně dlouhou dobu dokonce 10 let. A ve skutečnosti většina studií ukazuje, že nemovitosti během posledních 100 let, ve skutečnosti vzrostly, ve skutečných číslech třeba o 1% nebo 2%. Ve skutečnosti 1% nebo 2% tady neni tak konzervativní. A zejména po velkém realitním boomu, může být opatrné. Pohrajte si s těmito předpoklady. A myslím, že vám to dá představu, co to skutečně řídí. Jiná velká věc.... někdy si nepronajímáte podobný dům. Pronajali byste si menší dům. To by byl jiný typ spoření. A jsou tu kompromisy. V každém případě, doufejme, že je pro vás tenhle model užitečný, Myslím, že by měl. Lidé, tohle je jejich největší invetsice v životě. Měli by udělat seriózní analýzy, když přemýšlejí, jak k tomu chtějí přistupovat. A rád bych si myslel, že tohle je docela seriózní analýza. Je to tak seriózní, jak jen to může být. Užijte si to! Uvidíme se v dalším videu.
video