Hypotéka
Hypotéka (15/17) · 6:54

Záhada cen bydlení (4. část) Začarovaný kruh stoupajících cen bydlení způsobuje pokles neplnění závazků, uvolněné půjčování a růst cen bydlení.

Navazuje na Půjčky a úroky.
Nyní vám vysvětlím, proč jsme v letech 2000 až 2005 měli velmi nízké neplnění závazků hypoték. Řekněme, že kupuji dům za 1 milion dolarů. Kupuji dům za 1 milion dolarů. Řekněme, že mi banka dá 1 milion dolarů. A já jsem ochoten z toho platit procento. Tohle je od banky. Tohle jsem já. A použiji to k nákupu domu. Nevím, zda vám tahle schémata pomohou. Ale získáte obecnou představu. A banka udělá tohle. A řekněme, že, nevím, o rok později ztratím práci. Již nemohu tuhle hypotéku splácet. Mám několik možností. Mohu buď prodat dům a splatit dluh nebo myslím, že mohu jen bance říct, že nemohu nic dělat a prohlásím hypotéku za propadlou. A to zničí můj kredit. Poškodí to můj kredit. A ztratím všechny zálohy. Za jakých okolností mohu dům prodat? Když si půjčím 1 milion dolarů... a řekněme pro zjednodušení, že jsem nesložil žádné peníze. Kdybych mohl prodat dům za 1,1 milion dolarů, udělal bych to, ne? Prodám ho za 1,1 milion dolarů. Když prodám za 1,1 milion dolarů, zaplatím bance... změním barvy. Zaplatím bance 1 milion dolarů a mám zisk 100 000 dolarů. A všichni jsou šťastni. Banka dostala zpět své peníze, takže žádné peníze na této transakci neztratili. Já jsem vydělal 100 000 dolarů. A důvod proč tohle celé fungovalo, i když jsem možná riskoval kredit, je ten, že ceny bydlení vzrostly. Když máte rostoucí ceny bydlení, banka nepřijde o peníze, když vám půjčí. Protože pokud nemůžete platit, vrátíte dům zpět, banka ho může prodat. Nebo ani dům zpátky nedáte. Prodáte dům a zaplatíte dluh, i když již nemůžete platit hypotéku. Jediná situace, kdy prohlásím hypotéku za propadlou je, pokud bude cena domu nižší než moje půjčka. A to je ve skutečnosti situace, které teď čelíme. Pokud mohu, řekněme, prodat tento dům jen za 900 000 dolarů. Potom jen bance odevzdám klíče. To se ve skutečnosti nazývá "jingle mail" cinkající pošta, protože jen pošlu poštou klíče zpět. A banka prodá dům za 900 000 dolarů. A vezmou na sebe ztrátu. Když ceny bydlení klesají, je to jediná situace, kdybyste opravdu měli prohlásit hypotéku za propadlou. Když ceny bydlení rostou, osoba, která si půjčila, jen dům prodá a splatí půjčku. A ve skutečnosti pravděpodobně vydělá nějaké peníze. Byl tam podnět koupit si dům. Zamyslíme se nad celou hnací silou během posledních několika videí, kterou jsme vytvořili. Řekli jsme, od roku 2000 do roku 2004 ceny bydlení rostly. Udělám to takhle. Trochu to změním. Můžeme dokonce říct od roku 2000 do roku 2006. Víme, že ceny bydlení rostly. A proč ceny bydlení rostly? Viděli jsme data. Nebylo to proto, že lidé vydělávali více. Nebylo to proto, že míra nezaměstnanosti klesla. Nebylo to proto, že se zvýšil počet obyvatel. Nebylo to proto, že nabídka domů byla omezená. Tohle všechno jsme vyvrátili. Uvědomili jsme si, že to bylo proto, že financování bylo snazší. Standardy pro získání půjčky se snižovaly a snižovaly. Financování bylo jednodušší a jednodušší. A protože ceny bydlení klesaly, co to způsobilo? Řekli jsme, když ceny bydlení rostou, míra neplnění závazků klesá. Můžete dát půjčku někomu, kdo je naprostý povaleč. Ale dokud ceny bydlení rostou, pokud ztratí práci, stále mohou dům prodat a splatit vám půjčku. Ceny bydlení rostou, ujistěte se, že nedochází k prohlášení hypotéky za propadlou, neplnění závazků klesá. Potom vnímané riziko půjčování klesá. Vnímané riziko půjčování klesá. Lidé jsou ochotnější půjčovat. A následkem toho, že mnoho lidí je ochotno půjčovat, dosavadní standardy se snižují. Financování je jednodušší. Ve skutečnosti to můžeme napsat. Standardy se snižují. Měli jste tohle celé... myslím, že můžete diskutovat, zda je to negativní nebo pozitivní cyklus. Ale k celému tomuto cyklu došlo od konce 90. let, ale zejména kolem roku 2001, 2002, 2003 skutečně došlo k pohybu. Financování bylo snazší navzdory tomu, že lidé vydělávali méně, počet obyvatel nerostl tak rychle, všude byly nové domy. A to způsobilo růst cen bydlení. Ceny bydlení rostly, měli jsme daleko méně lidí, kteří neplnili závazky vyplývající z jejich půjček. Nikdo by se nedostal k tomu, že by nesplácel svou půjčku, pokud by to mohli prodat za více, než byla půjčka. Řada lidí řekla, tyhle jsou velmi bezpečné. A tak ratingové agentury, Standard and Poor's a Moody's byly ochotné dávat hodnocení AAA více rizikovým půjčkám. Vnímané riziko půjčování klesá. Více lidí mělo rádo tuhle třídu aktiv. Říkali, wow, tohle je skvělé. Dostanu lepší výnos, než bych dostal v bance nebo ve státních pokladničních poukázkách, nebo v celé skupině cenných papírů, i když ty jsou velmi málo rizikové nebo mají malé vnímané riziko. Chci sem nasypat víc a víc peněz. A tak hypoteční makléři a investiční banky řekli skvělé, jediný způsob, jak můžeme získat větší objem, abychom uspokojili všechny tyhle lidi, kteří chtějí půjčit peníze... jediný způsob, jak můžeme najít více lidí, kterým půjčíme peníze, je snížením standardů. A tenhle cyklus se stále opakoval. A skutečně začal, protože celý tento proces být schopen dát dohromady hypotéky skupiny lidí, zabalit je a proměnit je na cenné papíry a potom je prodat skupině investorů...toto byla tak zvaná inovace v polovině nebo na začátku 90. let. Zapomněl jsem přesně kdy. A plnou parou se to opravdu rozjelo na začátku této dekády. To je v podstatě proč, ceny bydlení vzrostly. A proč svým způsobem došlo k celé této hlouposti. A v příštím videu budu trochu více mluvit možná o tom, kdo byly někteří tito investoři. A řeknu vám, co je běžná technika hedgeových fondů. A myslím, že je velmi důležité neházet všechny hedgeové fondy do jednoho pytle. Některé z nich jsou dobré. Ale běžná technika hedgeových fondů byla využít tento virtuální cyklus a nechat zakladatele hedgeových fondů velmi zbohatnout. Uvidíme se brzy. 00:06:52,450 --> 00:06:52,900
video