Hypotéka
Přihlásit se
Hypotéka (13/17) · 8:55

Záhada cen bydlení (2. část) Jak snížené standardy na půjčování vedly k cenové inflaci nemovitostí.

Navazuje na Půjčky a úroky.
... Dříve než přejdu k vysvětlení, proč ceny nemovitostí vyletěly od roku 2000 do roku 2006 nahoru, myslím, že je dobrý nápad, udělat si malý historický exkurz o tom, jak vypadal trh nemovitostí a hypoték předtím, než se věci vymkly kontrole. Pojďme zpátky do, já nevím, třeba konce 70. let, nebo možná do poloviny 70. let. Vzpomínám, jak si moji rodiče koupili dům. Bydleli jsme v New Orleans. Dům, pokud se správně pamatuji, stál zhruba 60 000 dolarů. V té době, vlastně do nedávna, pokud jste si chtěli koupit dům, museli jste složit 25% ceny. 25% z 60 000 dolarů, to je čtvrtina. Museli jste složit 15 000 dolarů. Museli jste našetřit 15 000 dolarů. Pak jste mohli dostat hypotéku na 45 000 dolarů. Půjčíte si 45 000 dolarů. Zapomněl jsem přesné úrokové sazby, ale jen použiji nějaké číslo. Tohle je jenom pro cvičební účely. Řekněme, že úrokové míry byly v té době vyšší. Myslím, že byly 9%. 9% ze 45 000 dolarů. Jak velký úrok zaplatím? 45 000 krát 0,09. Zaplatím něco přes 4 000 dolarů ročně na úrocích. Nebo když to vydělím 12, zrhuba 340 dolarů měsíčně na úrocích. Vzpomínám si, že v době, kdy jsme se vystěhovali z našeho domu a pronajali jsme ho, protože jsme potřebovali hotovost. Pronajali jsme ten samý dům - - bylo to koncem 70. nebo začátkem 80. let - pronajali jsme ten samý dům za 900 dolarů. Nájemné bylo 900 dolarů. Tohle myslím vyvolává řadu otázek. Nejdříve hlavní otázka je, proč lidé, kteří si pronajali náš dům, platili 900 dolarů měsíčně. Na tu dobu museli mít dobrý příjem. Proč byli ochotni platit nájemné, když si mohli koupit dům, kde by hypotéka byla úrok plus malá jistina a nebylo by to více než 400 dolarů měsíčně? Proč byste tedy vyhazovali - to je klasický argument pro nájem versus koupě - proč byste vyhazovali 900 dolarů, když byste si mohli budovat vlastní majetek za 400 dolarů měsíčně za to samé místo? Přemýšlejte o tom chvíli. Existuje ale hromada důvodů. Co bylo nutné ke koupi domu? Museli jste složit v hotovosti 15 000 dolarů. Možná, že tihle lidé měli opravdu dobré měsíční cash flow, ale prostě neměli podmínky, nebo dokonce kázeň našetřit 15 000 dolarů. Také jste potřebovali stálou práci. Potřebovali jste - tohle je záloha, to je jedna věc. Také jste potřebovali stálou práci. ... Možná že ti, kteří si to pronajali, měli příležitostné práce, nebo neměli stálý příjem. Ačkoli o tom pochybuji. Nemyslím si, že bychom takovým lidem pronajali dům, pokud by to tak bylo. Pravděpodobně měli obojí. ... Poslední věc, kterou jste potřebovali, abyste dostali hypotéku, potřebovali jste mít dobrou úvěrovou pověst. ... Možná, že ji tito lidé neměli. Možná v minulosti nezaplatili nějaké účty. A prostě nemohli najít banku, která by byla ochotná poskytnout jim půjčku, přestože měli stálou práci a 15 000 dolarů v hotovosti. Co se týče mě, myslím si, že největší překážka pro tuhle rodinu v té době bylo, mít zálohu 15 000 dolarů. Upřímně, pravděpodobně měli problém našetřit 15 000 dolarů, protože pro ně bylo náročné platit nájem 900 dolarů. Taková byla sitauce po většinu moderní historie. Měli jste tuto překážku, když jste si chtěli koupit dům. Dávalo smysl, že se obecně věřilo, že je lepší kupovat, než najímat. Všichni to věděli, ale hodně lidí si nemohlo dům koupit, ačkoli chtěli, protože neměli dostatek peněz na zálohu. Neměli stálou práci. Nebo neměli dobrou úvěrovou pověst. Takové byly okolnosti a trvaly nějakou dobu. Co se stalo na začátku roku 2000? V Kalifornii k tomu došlo již v polovině 90. let.. Bylo čím dám tím nápadnější v průběhu toho desetiletí, že lidé začali tyto standardy snižovat. Přípravím celé video o tom, proč byly tyto standardy sníženy. Ale řekněme, že v roce 1980 jste potřebovali zálohu 25%. Vyměním barvy. Tahle barva je docela ošklivá. Potřebovali jste stálou práci. ... A potřebovali jste, já nevím, řekněme, že jste potřebovali 700 bodů hodnocení dobré úvěrové pověsti. To platilo od roku 1980 do roku 2000. Trochu přeháním. Ale snažím se vám dát obecnou představu o tom, co se vlastně stalo. A tak v roce 2001, později vysvětlím, proč se to mohlo stát, byly standardy sníženy. Když jste si chtěli koupit dům, najednou jste mohli najít někoho, kdo vám byl ochoten dát dům za 10% zálohu, a možná s nějakou stálou prací, nebo možná prostě jenom s prací. A možná jste měli v hodnocení dobré úvěrové pověsti jen 600 bodů. Co se stane, když se standardy hypoték takto posunou? Vraťme se k těm lidem, kteří si od nás pronajímali dům za 900 dolarů. Možná neměli 15 000 dolarů, ne? To by byla 25% záloha. Ale možná že měli 10%. Možná měli 6 000 dolarů. Nemohli naspořit 15 000 dolarů. Když se o to snažili v 80. letech, pokud by se standardy trochu uvolnily jako na začátku roku 2000, mohli by si tito lidé koupit dům. Mohli by si říct, už si nemusíme pronajímat. Našetřili jsme zálohu 10%. Trochu se to zjednodušilo. Naše práce splňuje požadavky. Naše dobrá úvěrová pověst nyní splňuje požadavky. Můžeme si koupit dům. To by zvýšilo celkovou poptávku po nemovitostech. Přestože se nezvýšil ničí příjem ani se nezvýšil počet obyvatel. Najednou je zde nová osoba, která může získat finance k nákupu domu. A potom, když se dostaneme do roku 2003. Bylo řečeno, že ani nepotřebujete zálohu. Žádnou zálohu. Žádné peníze předem. Dokážete si představit, že existuje celá skupina lidí, kteří možná měli slušný příjem, ale nedokázali našetřit peníze. Najednou zde nebyla překážka v podobě zálohy pro nákup domu. Možná jste stále potřebovali práci. A třeba jste potřebovali jen 500 bodů v hodnocení dobré úvěrové pověsti. Ne? Najednou s tím, že příjmy lidí nerostly, s tím, že nebylo k dispozici více zaměstnání, s tím, že nevzrostl počet obyvatel, bylo více lidí, kteří mohli získat financování. Nebo více lidí, kteří mohli přeplácet své domy. A situace se docela zhoršila. Do roku 2004, 2005 a tohle není přesné, ale získáte přehled, co se stalo. Do roku 2004, 2005 jste měli situaci, kdy lidé měli řádný příjem, měli věci, které se nazývali prolhané půjčky (poskytovatel hypotéky neověřuje příjem a majetek, který dlužník prohlašuje, že má). Možná o tom udělám videa. Ale tyhle byly v podstatě bez zálohy. Pokud jste měli zaměstnání, mohli jste si to vlastně vymyslet. Jen jste řekli, mám zaměstnání. Neověřovali si to. Tohle byl uvedený příjem. Mohli jste jen říct, kolik jste vydělali. I když hypotéka mohla požadovat příjem 10 000 dolarů měsíčně a váš příjem byl jen 2 000 dolarů měsíčně, mohli jste říct, že váš příjem je 10 000 dolarů měsíčně. Uvedený příjem, žádná záloha, možná zaměstnání. A neprováděli ani kontrolu dobré úvěrové pověsti. Co se stalo od roku 2000 do roku 2004, že úvěr se stal jednodušším a jednodušším. A pokaždé, když se stal úvěr jednodušší, bylo více lidí, kteří, bez ohledu na to, že nevydělávali žádné peníze, byli schopni získat financování. A tak skupina lidí, kteří se ucházeli o domy nebo poptávka po domech, protože nyní bylo tohle financování větší a větší. A to je, co zvýšilo ceny domů. A nyní víte, zřejmá otázka je, proč se tohle stalo? Nejprve proč se to zjednodušilo v roce 2001 a zjednodušovalo až do roku 2004? A proč se to dostalo na tuto neuvěřitelně absurdní úroveň, kde v roce 2004 a 2005 jste slyšeli historky zejména v Kalifornii a Floridě od lidí, kteří vydělávali třeba 40 000 dolarů ročně. A byli schopni si koupit domy bez složení zálohy. Někteří z těchto lidí byli migrující dělníci. A byli schopni si koupit domy za 1 milion dolarů. V dalším videu vám řeknu, proč se to stalo. Proč byli lidé ochotni dávat hotovost lidem, aby si koupili dům, když byla velmi malá pravděpodobnost, že ho splatí a u domu byla velmi malá pravděpodobnost, že si udrží svou hodnotu. Uvidíme si v příštím videu. ...
video