Hypotéka
Hypotéka (14/17) · 9:49

Záhada cen bydlení (3. část) Proč byly standardy na půjčování více uvolněné v letech 2000 až 2006?

Navazuje na Půjčky a úroky.
Jen malé opakování. Co se stalo od roku 2000 do roku 2004? Vlastně bych měl říct od roku 2000 do roku 2006, protože to je, kdy opravdu došlo k bublině s nemovitostmi. Financování se zjednodušilo. Nebo v podstatě snížilo své standardy. A bylo progresivně jednodušší a jednodušší v každém roce. Umožnilo to více lidem ucházet se o domy. Uměle to svým způsobem zvýšilo poptávku. Protože jsme viděli v článku v New York Times, že příjmy lidí nerostly a počet obyvatel nerostl tak rychle, aby vstřebal nabídku. Všechno tohle umožnilo lidem, kteří si předtím pronajímali a kteří nedokázali ušetřit peníze na zálohu, aby se účastnili. Nyní jste měli více lidí, kteří se ucházeli o stejné domy. A to vedlo ke zřejmé otázce. Proč bylo financování snazší a snazší? Vraťme se zpátky do starých dobrých časů, někam na začátek 90. let. nebo vlastně ještě dále. Vraťme se ke klasice, co je třeba k získání úvěru na bydleni? Tradičně, pokud jsem chtěl získat úvěr, šel jsem do banky. A úvěrový úředník v bance vám dá peníze banky na váš dům, ne? Dává vám peníze. A vy mu budete platit úrok, ne? Tohle jsem já. A úvěrový úředník v bance se opravdu stará o to, že o peníze v této transakci nepřijdou. Pokud vám dá 1 milion dolarů, chce si být jistý, že bez ohledu na to, co se stane, pokud ztratíte zaměstnání, pokud budete zatčen, pokud utečete z města, on bude stále schopen získat svůj 1 milion dolarů zpátky. A pokud se vrátíte k naší prezentaci vlastního jmění a rozvahy, to je proč si předtím zajistili, že složíte 20%, 25% zálohu na dům, že máte dobré úvěrové hodnocení, že máte dobrý stálý příjem. Protože ten bankéř, ten úvěrový úředník by se dostal do potíží. A jeho bonus závisel na tom, jak dobře obstojí úvěry, které poskytl. To byl tradiční model. Co se stalo, co se začalo dít v polovině 90. let zejména v Kalifornii a potom po celé zemi zhruba v roce 2001, 2002 je to, co nazýváme sekuritizace hypotečního trhu. A toto je ve vší spravedlnosti co se ve skutečnosti předtím stalo s věcmi jako Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) a Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation). A o nich uděláme úplně nové video. Ale Fannie Mae a Freddie Mac měly v podstatě stejné standardy. Měly standardy, které nazýváme v souladu s úvěry. Myslím, že čísla byla, že jste museli dát zálohu 20%. Museli jste mít určité úvěrové skóre, určitý stabilní příjem. Fannie Mae a Freddie Mac byly ty entity, které mohly od vašeho místního bankéře odkoupit úvěr. Ale jejich standardy byly stejně vysoké jako ty místního bankéře. A byly založené... myslím, že ve skutečnosti na ně dohlížel Kongres. Neposkytovaly úvěry zadarmo. Ale udělám celou prezentaci o Fannie Mae a Freddie Mac. Co se stalo na konci 90. let a zejména na začátku této dekády, že jste měli celé odvětví mimo entity sponsorované vládou. Vládou sponsorované entity jsou Fannie Mae a Freddie Mac. A tohle je v podstatě... místo, abyste šli pro úvěr za svým místním bankéřem... šel bych za svým místním hypotečním makléřem. Nejznámější z nich je firma Countrywide. Myslím, že jsou CFC. To je jejich burzovní symbol. Ještě nezkrachovali. Šel bych do Countrywide. A v podstatě bych od nich získal 1 milion dolarů, úvěr na bydlení. Dostal bych od nich 1 milion dolarů. A dohodl bych se na placení úroku Countrywide. Ale potom by to Countrywide udělala milionkrát. Milionkrát, ano? Poskytli by úvěr na bydlení milionu lidí, dali je všechny dohromady. A potom by úvěry prodali. Prodali by úvěry řekněme Bear Stearns. To je investiční banka. Nazveme ji Bear Stearns. Doufám, že nikdo z těch lidí mě nebude žalovat. Myslím, že nyní mají větší starosti než se zabývat mými videi na YouTube. Prodají je Bear Stearns. A potom Bear Stearns zabalí hypotéky dohromady, v podstatě dlužní úpis od lidí. A potom by to prodali investorům. Ano? V podstatě místo, aby Countrywide byla zodpovědná za můj úvěr, moje platby jdou nyní těmto investorům. A vidíte... tohle jsou investoři. Vím, že je můj rukopis strašný. Ale měli byste se podívat na videa o cenných papírech krytých hypotékou a o zajištěných dluhových závazcích, pokud chcete lépe porozumět tomu, jak přesně dochází k peněžním tokům. Ale pointa je, co se díky tomuto procesu, děje? Countrywide je jen transkační. Jen dělají administraci mého úvěru. Dočasně drží úvěr. A trochu dělají due dilligence (audit hospodaření). A za to dostane hypoteční makléř Countrywide fixní poplatek za provedení této transkace. Třeba dostane nějakých 5 000 dolarů jen za administraci mé hypotéky. Ne? A potom Bear Stearns zabalí tyhle hypotéky a nyní to bude v miliardách a znovu je přebalí a prodá investorům. Bear Stearns prohraje peníze. A Bear Stearns tohle udělá s milionem hypoték naráz. Je to v miliardách dolarů a Bear Stearns prohraje peníze. Bear Stearns v podstatě dostane poplatek jako hypoteční makléř. Samozřejmě je to obrovský poplatek. A potom investoři získají mé platby úroků. Ne? A řekněme, že pokud jsou úrokové sazby, pokud platím 7% a další milion lidí platí 7%, investoři získají 7% ze svých peněz. A to zní jako docela rozumná záležitost. A samozřejmě, že investoři se budou starat o to, že peníze, které poskytují... protože v podstatě poskytují peníze investičním bankéřům, kteří dávají peníze Countrywide. A odtud v podstatě pochází můj 1 milion dolarů. Jediný důvod proč by investoři dali své peníze, pokud by měli jistotu, že tohle jsou skutečně dobré úvěry. Investoři nevědí, kdo já jsem. Neví, co mám za zaměstnání, s jakou pravděpodobností splatím úvěr. Investoři se musí spolehnout na někoho, kdo jim řekne, že tohle jsou dobré úvěry. A proto nastupují ratingové agentury. A to jsou Standard & Poor's a Moody's. A ty hodnotí tato aktiva, tyto cenné papíry kryté hypotékou. A co řeknou, podívají se na tenhle velký balík hypoték, tyhle milionové hypotéky, které dal dohromady Bear Stearns. Podívají se na historický podíl selhání. A řeknou, wow, tyhle hypotéky opravdu neměly prodlení. A můžete se zamyslet nad tím, proč ne. Protože ceny nemovitostí rostly. Tyto hypotéky opravdu neměly prodlení. Existovala velmi vysoká šance, že budete schopni získat všechny své peníze zpět. Dáme těmto hodnocení AAA. Tento investor, kdo ví, může to být Čínská centrální banka. Může to být hedgeový fond. Může to být celá skupina lidí. Mohou to být sami investiční banky. Někdy je koupí jen, aby vlastně vydělali nějaké peníze navíc. Tito investoři neví, kdo si ve skutečnosti peníze půjčil nebo jaké úvěrové hodnocení měl. Jen jim museli věřit. Řekli, Standard & Poor's nebo Moody's udělali svou práci. Říkají mi, že tohle je AAA, což znamená nejvyšší úroveň dluhu. Nebo cokoli jim řekli. Třeba to bylo A. Zapomněl jsem nejrůznější vlastnosti dluhu. Jen věřili jejich slovům. A dostali ze svých peněz 7% úrok nebo kolik to bylo, 6% peněz. A to fungovalo docela dobře. A těmhle lidem se líbilo, že dostávali 7%. Řekli, tohle je dobrá třída aktiv. A potom tam nalili ještě více peněz. A pak bylo ještě více investorů, kteří tohle chtěli dělat. Říkali si, tohle je skvělé, s velmi malým rizikem dostávám docela dobrou návratnost svých peněz. To je lepší, než je dávat do banky. To je lepší, než nakupovat pokladniční poukázky. Potom se tam dostalo ještě více peněz. Více peněz se chtělo investovat do hypoték. Ale Countrywide řeklo, již poskytujeme hypotéky všem lidem, kteří jsou způsobilí. Abychom našli více lidí, kteří chtějí od nás hypotéky, musíme trochu snížit standardy. Ne? Můžeme snížit standardy, protože jsme zjistili, že i když snížíme standardy, nikdo nemá se svou hypotékou prodlení. A v dalším videu možná vysvětlím proč. Countrywide bude poskytovat ještě více hypoték a dá je investorům s ještě nižšími standardy. Samozřejmě, že hypoteční bankéři Countrywide to milují. Protože po každé když provedou transakci, dostanou nějaké peníze. A potom poskytnou hypotéku investičnímu bankéři, který je zabalí a prodá je investorům. Zbaví se jich. A dostanou jen poplatek. Jen shrábnou velkou hotovost. Investiční banky to milují, ne? Milují dělat takové transkace, protože získávají více a více peněz po každé, když udělají transakce. A v danou chvíli vypadají investoři docela šťastně, protože dávají peníze do systému, abych tak řekl. I když mohou číst noviny a vidí, že standardy se snižují. Ale konzistentně dostávají svou návratnost. A protože prodlení byla během této doby velmi nízká. A v dalším videu vysvětlím, proč byla prodlení velmi nízká. Měli pocit, že dostávají dobrou návratnost 6% nebo 7% ze svých investic, které byly jen velmi málo rizikové. V dalším videu vysvětlím, proč byla prodlení během této doby velmi malá. Uvidíme se příště. ... ... ... ... ...
video